保障房建设提速！北京、西安等地将有万套配售型保障房上新
21世纪经济报道记者李莎，实习生白映雪 北京报道日前，在国新办举行的新闻发布会上，北京市委常委、常务副市长夏林茂介绍，北京正在大力推进保障性住房建设等“三大工程”，今年将筹集建设7万套保障性租赁住房，完工竣工各类保障性住房8万套，着重解决好新市民、年轻人和一线务工人员的住房问题。另外，年初北京市发改委透露，今年北京将建设筹集1万套以上产权型保障房。不只北京，21世纪经济报道记者梳理各地政府工作报告等公开信息发现，据不完全统计，截止到3月21日，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、天津、东莞、武汉、杭州、郑州、西安、青岛和长沙等14个“双万”城市公布2024年保障性住房筹建计划。去年8月25日国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》之后，配售型保障性住房逐渐进入大众视野，引发广泛讨论。北京、重庆、杭州、郑州、西安、长沙等“双万”城市明确了今年配售型保障性住房建设计划，除少数城市计划筹建1万套以上外，多数城市计划筹建配售型保障房数量在1万套及以下。目前配售型保障性住房建设还处于起步阶段，绝大部分“双万”城市保障性住房供应仍以保障性租赁住房为主，如北京今年计划筹建保障性租赁住房7万套。但与去年相比，部分城市保障性租赁住房筹建规模有所下降。目前广州、深圳、杭州等地首批或首个配售型保障性住房已开工建设，在受访专家看来，未来配售型保障性住房供应规模应扩大，但短期内或难超过保障性租赁住房规模。新筹建保障房仍以配租型为主2023年10月，中央金融工作会议提出，要加快保障性住房等“三大工程”建设。去年年底，住房城乡建设部相关司局负责人在接受媒体采访时表示，这次改革的重点是拓展配售型保障性住房新路子。要在原有以租为主的住房保障体系基础上，将保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房，最终实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。国泰君安证券研究所地产组梳理发现，2023年12月开始，配售型保障性住房相关政策与规划密集推出，进度快且规模可观。“双万”城市是超大特大城市的重要代表，也是观察各地保障性住房供应和建设情况的重要窗口。21世纪经济报道记者不完全统计发现，截止到3月21日，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、天津、东莞、武汉、杭州、郑州、西安、青岛和长沙等14个“双万”城市公布2024年保障性住房筹建计划。其中北京、重庆、杭州、郑州、西安、长沙等6个城市明确提出了今年配售型保障性住房的建设目标。北京计划建设筹集1万套以上产权型保障房，西安计划筹集建设1万套配售型保障性住房。重庆、杭州、郑州今年筹建或开工目标分别为5000套、不少于6000套和3700套。长沙今年将有序实施第一批配售型保障性住房3个项目1130套建设。另外，在各地政府工作报告中，上海、广州、成都、东莞分别提出保障性租赁住房与保障性住房的筹建目标，部分媒体和机构将后者解读为配售型保障性住房，四城保障性住房筹建目标分别为1万套以上、1万套、5000套和3000套。另外，青岛政府工作报告提出，今年计划建设筹集保障性住房4000套，结合山东全省住房城乡建设工作会议表述，该目标或同样针对配售型保障性住房。相比之下，公布保障性租赁住房筹建目标的城市有12个，分别为北京、上海、广州、重庆、成都、天津、东莞、武汉、杭州、郑州、西安和长沙，除了天津和西安计划筹建量为5000套/套（间）外，其余10个城市筹建目标都在1万套/套（间）以上，广州、北京、上海、杭州和武汉计划筹建量超过5万套/套（间），分别为10万套、7万套、7万套（间）、6万套（间）和5.1万套（间）。不难看出，今年各地保障性住房筹建仍以保障性租赁住房为主。中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对21世纪经济报道记者表示，从需求层面看，目前保障性住房的重点保障对象以青年和新市民为主，其住房需求更多依靠租赁来解决，经过一定时期的积累之后，才能转化为配售型住房需求。从供给层面看，目前房地产市场低迷，居民购房信心不足，住房库存压力较大，这也是地方政府倾向于提供租赁住房来实现保障性住房的原因之一。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱进一步向21世纪经济报道记者指出，当前市场化的买卖市场存在去库存压力，尤其二手房挂牌量高企，市场供求关系改变。如果配售型保障性住房供应过大，难免会冲击商品房买卖市场。基于此，她认为短期内配售型保障性住房供应难以超过配租型的保障性住房。配售型保障房建设加力推进也有机构对比发现，与去年相比，今年不少城市保障性租赁住房筹建目标有所下降。如与2023年相比，北京、上海保障性租赁住房计划供应量分别减少1万套和5000套（间）。今年1月，国泰君安证券研究所地产撰文指出，当前部分城市配售型保障性住房建设速度较快且规模可观。如广州1万套计划筹建量占2023年全市住宅成交套数的14%，占历史年成交套数峰值的8%。这些房源入市后，或对住房市场起到一定的重塑作用。目前广州、深圳、杭州等地首批或首个配售型保障性住房已开工建设。如1月13日，黄埔区开建广州首个配售型保障性住房项目。该项目位于中新广州知识城何棠下旧村改造范围内，占地面积约4000㎡，地处黄埔区中新广州知识城九龙湖核心地段，周边教育、交通、医疗等配套较为完善，预计2026年5月完成建设，建成后可供应房源超200套。据悉，包括前述项目在内，黄埔区今年将开工建设两个配售型保障性住房项目，建成后将供应1200套住房。去年中央经济工作会议提出，要加快推进保障性住房建设等“三大工程”。今年“双万”城市在政府工作报告或重要会议、文件中也对保障性住房尤其是配售型保障性住房进行重点部署。如青岛市住房和城乡建设局2024年工作要点之一为加快实施“三大工程”建设，其中首要任务是实施保障性住房规划建设。包括科学编制发展规划，制定实施意见等制度文件，统筹抓好开工建设、质量安全和项目储备，优先保障城镇户籍无房家庭，分类、分阶段解决工薪阶层住房困难问题。再如杭州在3月24日发布的楼市新政中明确，要加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。虽然当前各地配售型保障性住房建设尚处于起步阶段，但之前也有类似实践，比如多地都曾推出共有产权房政策。王业强认为，严格来讲，共有产权房也是配售型保障性住房的一种，二者是包含关系。目前提出的配售型保障性住房关键特点之一，是实施严格的封闭管理，不得变更为商品住房，不得通过买卖、赠与等方式上市交易。配售型保障性住房或逐渐代替共有产权房。杭州萧山区住建部门之前就曾发声，要做好共有产权房转化配售型保障性住房工作，加快解决工薪收入群体住房困难。王业强表示，随着收入水平的提高，青年和新市民群体未来的住房需求会转化形成购房需求，各种人才房也会纳入配售型保障性住房的范畴。由此，王业强认为，未来应该逐步扩大配售型保障房的供应规模。与此同时，他指出，配售型保障性住房要坚持“以需定建”原则，要根据人口变动情况来合理规划配售型保障性住房的建设。人口大量流入的城市要相应扩大土地供应和建设的规模；人口流失的城市则要相应减少规模。王小嫱表示，配售型保障性住房或仍以小户型、低总价为主，以更好解决新市民及定居本地的中低收入群体的住房问题，提高城市的包容性及和谐稳定。
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